九州迷踪做为一名房地产从业者，我从专业的角度回答下你这个问题吧。
首先来讲，从使用年限 从使用年限上面来讲 公寓分为70年的住宅式公寓，一般以年轻人和老年人居住为主，属于过渡性房产。 和40年的商业性质的公寓，一般包括纯投资型公寓和返租型公寓。
下面具体分析一下各种公寓的优缺点:
70年住宅公寓优点:
1.房屋面积小，总价低，非常的适合年轻人做为过渡型房产，可以满足年轻人临时在某个城市先立下脚。
2.适合老年人居住，尤其是现在很多的年轻人在外打工，希望能把父母接到身边照顾的，非常适合购买这种公寓。
3.70年的土地使用年限，可以满足落户口的条件，当然每个城市都走有自己的落户要求，这个要看具体情况，但一般来说落户的必要条件--土地性质也就住宅。
4.既然能满足落户，那就有很多人会看中公寓的位置如果附近有学区，势必会有很多人来购买做为投资的。
70公寓的缺点:
1.面积偏小，居住环境不好，不宽绰。
2.70年公寓，一般为一室一厅的设计，没有独立的厨房和卧室。
3.小公寓一般不通管道煤气，会造成一定的生活麻烦。
4.小公寓公摊面积大，得房率一般只有80%。
5.小公寓一般设计为下层多户，一个楼层里面大多数有十多户的业主，生活容易杂乱和电梯拥挤。
40年公寓的优缺点:
40年公寓的优点:
1.40年公寓属于商业性质，可以用来注册公司使用，或者做为办公室使用。
2.40年公寓往往地段比较好，周边伴有 但有大型超市已经商业附属的非常适合的投资
3.40年公寓往往采取了返租方式。 一般来说就是客户在购买公寓以后，将公寓租给酒店酒店统一进行经营管理，酒店以每年多少的租金返还给客户的模式。
4.40年公寓往往采取了精装修的方式，省去了客户很多装修的烦恼。
5.40年公寓往往由于地段好，投入少，租售灵活，有较高的投资回报。
40年公寓的缺点:
1.40年公寓土地使用年限较短。
2.40年公寓水电费是商业性质的费用比较高。
3.40年公寓，虽然采取了反租的投资形式，但是也在某些方面限制了客户对公寓使用权。
4.40年公寓不适合居住，只能作为纯商业的投资来使用。
综上所述，公寓的好不好，需要看客户投资的角度是什么？是自己居住？还是作为纯投资？而且还要看这个公寓的使用年限以及他的地段位置来判断。 所以这是一个很复杂的问题 需要自己根据自己的情况来进行一个判断。
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